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房地产信托回暖还需谨慎看待

发布时间:2019-12-05 07:11:18 编辑:笔名

根据普益财富近期集合周报,房地产信托在2月18日到3月17日四周的成立数量分别为1款、5款、3款、7款,而据媒体报道,近期房地产信托发行确有增多的迹象,某房地产信托被爆出1分钟内被抢购一空等新闻也频见报端。曾经千夫所指的房地产信托是否有了新的契机?本文将通过典型的案例分析为大家做出解答。

房地产信托迎来小阳春,提前终止引发疑问

诚然,从成立数量上看,这几周房地产信托有回暖之势。从预期收益率上看,近期发行的产品预期收益率较之前稳中有升,以期限为12个月、18个月、24个月和36个月的产品为例,3月份发行的平均收益率分别为12.25%、10.50%、12.06%和11.83%,较2月份分别上涨68.33BP、5.00BP、115.00BP和27.08BP。

图1:2010年来房地产信托发行数量与预期收益率走势

数据来源:普益财富(数据截至2011年3月22日)

数据来源:普益财富(数据截至2011年3月22日)

然而,几乎在量价回升的同时,部分房地产信托又提前到期。据统计,中融信托、天津信托、山东信托、华润信托、杭州工商信托、江苏国际信托、华宝信托、中诚信托等多家信托公司旗下均有房地产信托计划提前清盘。这一现象需要引起足够重视。首先,目前房地产资金极度紧缺,房地产销售从去年下半年就一直清淡,一直持续到2月中下旬成交量才有一定反弹,但通常购房者使用按揭贷款,开发商实际回笼资金的时间应该在3月份之后,显然,这段时间提前终止的信托还款来源于销售款的可能性不大。其次,虽然今年的信贷政策较以前有所放宽,但由于目前市场担心房地产的系统性风险,而银行的投资(贷款)一般在所有金融机构中为保守,故留给房地产信贷的额度并不大。房地产商归还信托的资金从何而来?这值得认真研究。

一边是发行回暖,一方面是提前终止(融资方早赎),莫非真的是部分房地产开发商还钱,部分房地产开发商借钱?很不幸的是,在仔细分析近期发行房地产信托产品,这个现象却不明显,我们看到更多的是基于同一或关联项目,开发商或其关联方更换名目、另行融资,主要的方式有直接用新信托接盘旧信托、用建筑公司名义申请融资、投资于已成立的信托产品收益权等。

用新信托接盘旧信托,不同项目间腾挪花样翻新

用新信托接盘旧信托这种模式早在去年就被市场否定。2011年11月,四川信托发行了“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”,接盘中融信托的“青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划”,“借新还旧”的方式以及越来越高的融资成本使大多数投资者觉得房地产信托“不靠谱”,该款产品终未能成立。但如果用同一个开发商项目下的另外一个项目进行融资,投资者还能看出吗?

中信聚信汇金地产基金1号于近期开放,2号也于近期发行。其资金投向为星耀地产在天津的天嘉湖二期的项目公司。投资者可能对天嘉湖项目并不熟悉,但星耀五洲大家一定不会陌生。这个楼盘当年一举成为天津地王,星耀地产依靠向华能贵诚信托融资获得开发资金,该项目曾经由华融信托的“华融-星耀项目集合资金信托计划”接盘,目前项目现金流困难,已经处于半停工状态。而与其处于同一地段的天嘉湖项目资金缺口远远没这么大。项目公司能保证信托资金只用于天嘉湖项目而不用于星耀五洲吗?接盘意图昭然若揭,其中的蹊跷,颇值玩味。

星耀地产的星耀五洲拿地成本过高、项目战线拉得过长,中信信托为什么肯介入其旗下的项目?从信托的运营管理顾问上我们可以看出端倪。该信托的运营管理顾问为中信信托管理公司中信地产,而无论是中信信托、中信地产近年来都对地产重组表现出较大兴趣,中信集团更是为该信托提供虚拟资金池,为信托开放期的赎回提供保证。当项目融资困难的时候,重组星耀旗下项目的意图得到体现。

以上的投资意图貌似正常,但现在的问题有两个:其一,既然意在重组星耀五洲,为何资金投向为天嘉湖?其二,更重要的是,现在真的到了地产重组的良机了吗?有消息指出,近期天津市政府突然将该地块纳入旅游项目,为其价格提供一定支撑。再者,近期各地房地产又出现反弹的苗头,而中央通过各种渠道释放房价“远远没有回归到合理水平”,目前房地产市场下跌空间依然巨大。

建筑公司流动资金贷款,只为她人做嫁衣裳

房地产开发是高负债行业,为了节约资金成本,开发商往往会通过提早收款、延迟付款等手法减少资金占用,为突出的就是预售房。其实,除房产预售外,开发商还会管理对建筑商、供应商的付款。而相对于开发商,建筑商、供应商处于劣势地位,垫付工程款、材料款的现象。当前在房地产开发商资金紧缺的情况下,出现了建筑公司为房地产开发商融资的情况。

四川信托近发行了一款名为“自贡市荣新建筑工程有限公司流动资金贷款”的集合资金信托计划,期限为18个月,年化收益率为10.5%。资金用途为“用于对向自贡市荣新建筑工程有限公司(荣新建筑)发放流动资金贷款,资金用于其采购建材和补充其他日常经营所需资金”。其风控措施有:荣新建筑公司控股股东四川省荣新集团有限公司(荣新集团)提供不可撤销连带责任保证担保;融资人荣新建筑实际控制人张森先生提供不可撤销的无限连带责任保证担保;关联方四川荣新房地产开发有限公司(荣新房产)以其名下位于安岳的“柠都新城”项目面积为6468.44㎡的商业1层(已经竣工结算,正在办理产权证)及其占用范围内应分摊的出让商业建设用地使用权为荣新建筑公司支付贷款本息提供抵押担保。而融资方容新建筑和抵押人荣新房产同属于荣新集团下属公司,而目前容新建筑的主要工程为荣新房产名下“柠都新城”项目。此次借款无疑就是为“柠都新城”项目“输血”。该项目位于四川县级城市,定价较高,而开发商及其实际控制人资金实力一般,本次融资5000万元,使用荣新建筑为融资主题,主要就是为了逃避监管层对房地产信托的审查,也是为了以“工商企业”的面目而非房地产信托的面目出现在投资人面前,加速销售进度,降低融资成本。

据了解,目前此类项目较多。以工商企业融资之名,行房地产融资之实。信托公司设计此类产品,有违诚实义务和谨慎性原则。由于这类产品隐藏了信托资金的终用途,风险较大,也比较容易对投资者构成不当推介。

信托投信托,直接接盘暗藏风险

信托收益权投资的风险与投资项目密切相关,如果隐去信托背后的项目,用模糊的“信托收益权”、“信托投资计划”描述投资对象,则会导致投资者无法准确理解投资风险。目前,在房地产信托被调控的大背景下,部分信托公司为了之前的房地产信托顺利到期或不发生风险,开始用“投资信托计划收益权”的方式借新还旧、滚雪球。

如湖南信托的“湘财盛”系列投向为“以包括但不限于贷款、股权、有限合伙(LP)出资、权益投资、金融产品投资(包括信托计划受益权投资)等方式进行单一或组合投资,运用于保障性安居工程、商业不动产等不动产领域,信托存续期间闲置的信托资金可以用于存放商业银行、投资于银行间债券市场、货币市场基金、信托计划以及受托人认为低风险的其他金融产品”。这类产品在房地产市场向好或平稳发展的时候,确实能起到分散投资的作用,也能体现出受托人的管理能力,但在对房地产行业加大调控力度的现在,却难逃为之前的信托和其他金融产品接盘之嫌。

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