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评论高效保障房机制应减少寻租空间

2018-12-13 21:34:30

评论:高效保障房机制应减少寻租空间

北京自住型商品房应该向上海共有产权房看齐,相比而言,上海的方式寻租空间更小,公平而高效。

北京摇号自住型商品房站通道爆棚,说明需求者多、性价比高。目前北京申请经适房、限价房轮候家庭约有13万户,具有购房资格的家庭远超此数。如果未来放开户籍限制,需求更加爆棚。

自住型商品房仍留有太大的寻租空间。自住型商品房5年后可以入市,政府允许购买者获得资产溢价。阳光100置业集团常务副总裁范小冲的计算, 以一套同区位的商品住宅和自住型商品房为例,普通商品房的起始售价为1万元/平方米,那么自住型商品房的售价仅为7000元/平方米。假设5年后两种住房的售价都为12000元/平方米,那么普通商品房在5年后上市交易的话,每平方米可获利2000元。如果不是一套住房,还需要缴纳20%的差额个税,每平方米能获利1600元。而自住型商品房5年后可上市,扣除30%上缴财政的收益,每平方米可收益3500元。

只要有高额溢价就有大量寻租。按照北京《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》第六款,购房人取得房屋所有权证5年以后转让的,如有增值,应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后,不得再次购买自住型商品住房。如果免除其他所得税等,只征收30%的土地差价,自住房价格越低差价越小。参照经济适用房非常不公平,购买者可以享受低价,可以享受低税,还可以享受资产增值收益,摆明了是刺激大家一起去分食大餐。

经济适用房覆辙在前,之所以出现大量寻租就是溢价太高,而国内的信用控制系统又跟不上,现在居然通过自住型商品房的方式,再放7万套,让600多万个家庭中的7万个家庭获益。而其他购买商品房的人,则成为托底房地产价格的冤大头。

目前北京有经适房、两限房、公租房、商品房,再加上自住型商品房,种类已经十分混乱。以往的经适房也好,单限房也好,都出现过各种寻租现象。之所以如此混乱,就是因为理论不切实际的想法,不接地气,对信用过于乐观,想给低收入阶层公租房,想给夹心层房地产增值的资本利得,如果制定政策者了解情况,那就不得不让人怀疑向购买者放水究竟是为什么?

相比而言,上海解决夹心层的共有产权房思路要清晰得多。解决夹心层,用的是共有产权房的模式,大大降低了寻租空间。

共有产权的规则是清明的。按照约定,以购买时价格占相同地段、质量的普通商品住宅市场价格的比例约定产权份额,在《经济适用住房预售合同》中约定,并在房地产登记信息中予以载明。一般而言,上海当地政府占30%~40%的产权,60%~70%的产权归个人。

共有产权房的优势是减少寻租空间,住满5年后上市转让,住房保障机构享有优先回购权,住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款,仅这一条就把市场溢价寻租的路子给堵得死死的。由于产权共有,购房者出售经适房时,只有两种选择,或者优先转让给共有产权人,也就是地方政府,或者向政府按当时的市价购买产权获得完整产权,这样一来,其收益大大降低。

严厉而清晰的规则好处明显。共有产权房推出后门槛一再降低,获益者大大增加;公积金借款毫无阻碍对夹心层更加有利;开发商明确利润率与回款周期,不再出现购地退地的现象;保障房建设资金有了保障,可以实现周转,对未来的中低收入群体有利。

难以执行的规则与可观的收益,诱惑寻租与投机,建立高效的保障房机制,需要的不是给低收入者资产品溢价,而是让他们拥有体面的居所,住者有其居,而非居者有其屋。在现行的信用环境下,规则越直白明确,简单易行,寻租空间越小,中低收入群体获利越大。

上海已经想通了这一点,而北京还在绕弯。

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